logo      Stichting Onderhoud M.L.Kingstraat Hammarskjöld Jaarvergadering  
onderhoud Nieuws Gevel Onderhoud en Drainage 

Laatste update 02-02-2026
 

Laatste Nieuws staat hier als eertse, ouder nieuws lager op deze pagina

 

Hoe nu verder?

 

In de vorige Straatcourant van 7 januari schreven we:
“De begroting en bijdrage kunnen pas worden vastgesteld als een hersteloptie is gekozen en de kosten kunnen worden ingeschat.”
Om hier een volledig beeld van te krijgen zijn er drie dingen nodig:

·         Een volledige inspectie van alle gevels, zodat een juiste aanpak per blok en per gevel mogelijk is en prioriteiten gesteld kunnen worden;

·         Een overzicht van kengetallen voor bij voorbeeld schilderwerk, extra stuclaag, vervangen stuclaag en steigerbouw;

·         Het uitwerken van uitvoeringsplanningen met bijbehorende kostenramingen voor scenario’s zoals: alles uitvoeren in één jaar of spreiden over 5 of 10 jaar.

Het bestuur is vanaf begin januari bezig met het verzamelen van deze informatie. Hiermee kunnen we een aantal plannen ontwikkelen (planning en kosten) waaruit de Vergadering van Aangeslotenen later dit jaar een keuze kan maken. Dat gaat niet lukken tijdens de vergadering op 10 februari, omdat de volledige inspectie van de gevels meer tijd vergt. Wel kunnen we op basis van de straks beschikbare informatie een aangepast voorstel doen voor de jaarlijkse bijdrage.

 

Volledige inspectie van gevels

 

Voor de volledige inspectie van alle blokken en gevels is een voorstel ontvangen van Afbouw-Gevelsupport. De kosten hiervoor bedragen ca € 2.750,- Bij de inspectie zal het bestuur ondersteunen en is het van groot belang dat voor het beoordelen van de achtergevels de achtertuinen toegankelijk zijn. Medewerking van de bewoners is daarvoor noodzakelijk. De inspectie kan dit voorjaar worden uitgevoerd, waarna concrete plannen kunnen worden uitgewerkt.

 

Overzicht Kengetallen

 

Op 17 december 2025 hebben wij contact opgenomen met LT-Afbouw, een stukadoorsbedrijf uit Lisse. Na hun bezoek aan onze straten op 14 januari hebben we 23 januari de volgende kengetallen ontvangen (inclusief 9% BTW):

 

Nieuwe stuclaag op bestaand systeem

  € 74,70 m²

Verwijderen oude sierpleister en mortelweefsellaag en nieuwe opbouw op bestaande isolatie

€ 122,65 m²

 

Reinigen gevels

€ 7,10 m²

Coating op buitengevelisolatie/gevelstucwerk

   € 26,70 m²

Kantplanken (afwerking onderzijde gevel)

€ 120,50 m¹ 

 

Daarnaast worden nog kengetallen genoemd voor algemene bouwplaatskosten en vuilafvoer.
Ter indicatie en vergelijk; voor alleen schoonmaken en schilderen van alle gevels (13.220 m²) zijn de kosten € 450.000, -

 

Hier komen de kengetallen voor het steigerwerk zodra ze beschikbaar zijn.

 

Kantplanken

 

Op dit moment is de onderzijde van de gevels afgewerkt met een bitumenemulsie, vaak ligt daar de bestrating direct tegenaan. Hier zijn echter veel kleine beschadigingen en onthechtingen waargenomen, die ontstaan door opspattend water (door afwezigheid van een grindkoffer) of optrekkend vocht. Normaal gesproken wordt hier een grindkoffer van circa 30 × 30 cm in combinatie met een noppenfolie toegepast. Hierdoor kan regenwater, zeker in combinatie met de aanwezige drainage, sneller weglopen en wordt de stuclaag ter hoogte van het maaiveld nauwelijks meer aangetast. Het stukadoorsbedrijf biedt als alternatief kantplanken aan. De kosten hiervoor zijn voor alle 187 woningen samen ca.  € 300.000,-

Deze oplossing is onderhoudsvrij, dus geen kosten in de toekomst.

 

Scenario’s voor de uitvoering

 

Het bestuur heeft een drietal scenario’s bedacht voor de uitvoering van de werkzaamheden. Uitgangspunten voor de scenario’s zijn:

·         De totale kosten bedragen € 1.000.000,- (prijspeil 2026, dit is een lage schatting nog niet gebaseerd op een volledige inspectie);

·         we hebben € 300.000,- gespaard;

·         de jaarlijkse prijsindex is 4%;

·         de rente is 1%.

Scenario

Beschrijving

Kosten per woningtype 1ste jaar
tussenwoning  verspr.woning   hoekwoning

1

5 jaar sparen, daarna alles uitvoeren in 2031
2026-2031

    € 610,-                  € 810,-                 € 1.010,-

2

Ieder jaar 20 woningen aanpakken, slechtste blokken eerst. 2026-2035

     € 460,-                  € 610,-                 € 760,-

3

5 jaar sparen, daarna 40 woningen per jaar aanpakken. 2026-2035

     € 400,-                  € 530,-                 € 660,-

 

De bijdrage wordt jaarlijks met de prijsindex aangepast.
Nadeel van scenario 2 is, dat er tot 10 jaar verschil zit in uitgevoerd onderhoud.

 

Voorlopige conclusie en voorstel

 

De totale kosten kunnen we pas echt inschatten als de volledige inspectie is afgerond. Wel is nu al duidelijk dat we rekening moeten houden met een bedrag van € 1.000.000,- of hoger.

Het bestuur stelt nu voor om opdracht te verstrekken voor de volledige inspectie, zodat op basis hiervan een uitgewerkt plan van aanpak (planning, kostenraming) kan worden gemaakt dat later dit jaar ter goedkeuring aan de vergadering van aangeslotenen kan worden voorgelegd.

Voor de jaarlijkse bijdrage voor 2026 stellen we voor uit te gaan van het goedkoopste scenario 3, per woningtype is de bijdrage dan € 400,- , € 530,- of  € 660,-.

 

 

 

Ouder Nieuws

 

Gevelonderhoud 2026 Wat er aan vooraf ging

 

Gevelonderhoud heeft de afgelopen 25 jaar altijd plaatsgevonden op basis van een inspectie.
Sikkens heeft deze inspectie uitgevoerd voor het groot onderhoud in 2006 en 2016 en voor klein onderhoud in 2012 en 2021. In 2025 heeft Sikkens de inspectie uitgevoerd op basis waarvan offerte is gevraagd bij drie schildersbedrijven. Ook deze bedrijven hebben voor het uitbrengen van de offertes een controleronde gelopen. Bij geen van deze inspecties en controlerondes is ter sprake gekomen, dat de gestucte gevels een beperkte levensduur hebben.

 

In 2016 is het gevelonderhoud uitgevoerd door de Toekomstgroep. De totale kosten bedroegen ca. € 200.000,- (kosten voor schilderwerk van houten onderdelen op de zijgevels waren voor de eigenaren).

Uitgaande van deze kosten en de prijsindex bouw hebben we geraamd voor 2026 een bedrag nodig te hebben van € 300.000,-. Omdat we nog ruim € 100.000,- in kas hadden hebben we de jaarlijkse bijdrage in 2017 verlaagd en daarna de prijsindex gevolgd. We hebben nu € 300.000, - gespaard voor schilderwerk.
De jaarlijkse bijdrage was de afgelopen 10 jaar laag, omdat we maar € 200.000, - hoefde te sparen.  (zie ook pagina Jaarvergadering Uitleg financiële planning)

 

Het bestuur heeft  medio 2025 op basis van een verftechnisch advies van Sikkens offerte gevraagd bij drie schildersbedrijven. Dit heeft niet tot een opdracht geleid. Één offerte paste totaal niet in ons budget (€ 830.000,-), twee andere bedrijven hebben geen offerte uitgebracht.  Één van deze bedrijven adviseerde om eerst een inspectie te laten uitvoeren om de bouwkundige gebreken in kaart te brengen en daarover te adviseren. Het bestuur heeft daartoe besloten..

 

De inspectie heeft op 10 december 2025 plaatsgevonden, de rapportage is op 12 december ontvangen.

 


Inspectierapportage  Inspectie rapportage van Afbouw-Gevelsupport met adviezen   Gevelsupport

   

 

 

Conclusievan de inspectie:

We concluderen dat de pleisterlagen ruim 40 jaar hun functie naar behoren hebben vervuld, maar dat het systeem nu duidelijk achteruitgaat, vooral zichtbaar door toenemende scheurvorming. Het plaatselijk repareren van deze scheuren heeft weinig zin: binnen een jaar ontstaan er opnieuw nieuwe scheuren. Dit proces zal de komende tijd bovendien versneld doorgaan, omdat de mortelweefsellaag verder in kwaliteit afneemt.

Het is duidelijk dat het systeem met zijn pleisterlagen het einde van de levensduur nadert. Dit is logisch en passend voor gevelsystemen van deze leeftijd  (40 jaar). Hierdoor heeft het opnieuw schilderen van de sierpleister weinig zin meer.

Het was bij het bestuur niet bekend, dat een gestucte gevel een levensduur heeft van 40-50 jaar.  De resultaten van de inspectie waren voor ons ook een grote verrassing.

 

Marc Dekkers van Afbouw-Gevelsupport is aanwezig op de jaarvergadering om het rapport toe te lichten en vragen te beantwoorden.

 

In het rapport worden herstelopties genoemd.

 

 

Herstel- en onderhoudsopties

 

De conditie van de huidige stuclagen van het buitengevelisolatiesysteem bij de 187 woningen varieert sterk. Dit heeft voornamelijk te maken met de oriëntatie van de gevels en de dikte van de mortelweefsellaag (wapeningslaag). We kunnen de gevels globaal indelen in drie kwaliteitsniveaus:

· Gevels zonder scheuren – vaak niet georiënteerd op het zuiden of westen.

· Gevels met scheuren bij de plaatnaden, waarbij de mortelweefsellaag nog voldoende samenhang en sterkte heeft.

· Gevels met scheuren bij de plaatnaden én willekeurige scheuren waarbij de mortelweefsellaag weinig tot geen samenhang meer vertoont, vaak doordat de laag dunner is aangebracht.

Dit betekent dat binnen enkele jaren mogelijk drie verschillende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Belangrijk hierbij is dat per blok, eigenlijk zelfs per gevel of woning goed inzicht moet worden verkregen in de huidige staat van het gevelsysteem (de pleisterlagen). Pas daarna kan worden bepaald welke herstel- of onderhoudsmethode het meest geschikt is. Op basis van deze constateringen kan een afbouwbedrijf een gerichte offerte opstellen.

Daarnaast speelt de financiële afweging voor de stichting een belangrijke rol. Een schilderbeurt is uiteraard veel goedkoper dan het verwijderen en opnieuw aanbrengen van stuclagen. Indien gekozen wordt voor de drie onderhouds-/herstelopties, adviseren wij dit binnen nu en twee jaar uit te voeren. Gezien de leeftijd van het systeem zal de conditie de komende jaren namelijk verder en sneller achteruitgaan.

Een alternatief is om de komende jaren (of mogelijk nog langer) geen onderhoud uit te voeren en over 4 à 5 jaar de gevels opnieuw te monitoren. Op dat moment kan waarschijnlijk worden gekozen voor de twee meest ingrijpende opties:

· Overlagen van de bestaande stuclagen met nieuwe lagen.

· Verwijderen van slechte stuclagen en opnieuw aanbrengen van nieuwe lagen.

Hierdoor kan/zal een schilderbeurt worden overgeslagen, omdat deze na 4–5 jaar nauwelijks nog bijdraagt aan de toekomstige levensduur van het systeem. Gevels die nu nog relatief goed zijn, kunnen eventueel met nieuwe verflagen op korte termijn nog 5–10 jaar meegaan. Door enkele jaren te wachten, kan bovendien worden ingespeeld op de hogere herstelkosten en kan het renovatieproces beter worden voorbereid.

Een systeem van 40 jaar oud vereist een grondige renovatie. Het is verstandig om nu al bij een afbouwbedrijf indicatieprijzen op te vragen voor de verschillende opties, bijvoorbeeld:

· m²-prijs voor het overlagen van de stuclagen

· m²-prijs voor het verwijderen en opnieuw aanbrengen van de stuclagen

Met deze prijzen kan een toekomstplan worden opgesteld. De woningen zijn inmiddels op een punt aangekomen waarop schilderen alleen geen duurzame oplossing meer biedt.

 

Voorkeur van ons bestuur (december 2025)

Een aanpak per woning en per gevel is complex en zeer lastig te plannen, ook financieel. Nu het einde van de levensduur van de stuclagen vrijwel is bereikt en ons budget nu onvoldoende is, gaat onze voorkeur uit naar het hiervoor genoemde alternatief.  Het bestuur is inmiddels gestart met het opvragen van prijzen om voor de komende 5 jaar een financiële planning te maken.

Op basis hiervan zullen begroting en jaarlijkse bijdrage worden aangepast.

 

 

Vervuiling

De gevels vertonen hier en daar vervuiling, deze vervuiling vindt het meeste plaats op de noord/oostgevels. Op de noord/oostgevels komt te weinig zon en blijven hierdoor langer nat met als gevolg vervuiling van de ondergrond door mos en alg aangroei.

Het advies is om de geveldelen te reinigen met lage druk. De druk dient wel aangepast te worden aan de ondergrond om zo het Ispo niet stuk te spuiten.
Enkele bewoners hebben in het verleden de aanslag verwijderd met Groen Aanslagreiniger (b.v. van HG of Action) met goed resultaat. Volg wel de gebruiksaanwijzing.
Voor het verwijderen van mos en algen kun je ook je eigen reinigingsmiddel samenstellen. Een sopje van schoonmaakazijn met water is prima bruikbaar voor minder hardnekkige aangroei. Schrob het middel met een borstel over de muur en laat het intrekken. Daarna spuit je de gevel schoon met een tuinslang of een hogedrukspuit (lage druk of voldoende afstand).

 Inspectierapportage Tips gevelonderhoud van Afbouw-Gevelsupport  Gevelsupport